// INVESTOR DUE DILIGENCE & TELEFON-LEITFADEN (PISO CON INQUILINO)

01 · Technische Fragen an den Makler

  • La vigencia del contrato:
    Frage: ¿Cuándo se firmó el contrato y en qué año de vigencia está?
    Fakt: Der Mieter hat das Recht auf insgesamt 5 Jahre Erstlaufzeit. Du musst wissen, wie viel Restlaufzeit noch übrig ist.
  • Renta neta mensual:
    Frage: ¿Cuál es la renta neta mensual? ¿Los gastos de comunidad y das IBI están incluidos?
    Fakt: Prüfe, ob die Miete kalt ist oder ob du vom Cashflow noch Hausgeld (Comunidad) und Grundsteuer (IBI) abziehen musst.
  • Fianza e INCASÒL:
    Frage: ¿La fianza está depositada en el INCASÒL?
    Fakt: In Katalonien muss die Kaution (1 Monatsmiete) zwingend bei der Behörde hinterlegt sein. Beim Notartermin wird dieses Guthaben offiziell auf dich übertragen.

02 · Risikoprüfung ("Katze im Sack" Schutz)

  • RED FLAG · Morosidad (Zahlungsverzug):
    Frage: ¿El propietario hat Belege der letzten 12 Monate (Recibos de alquiler)?
    Schutz: Fordere lückenlose Bankauszüge des Verkäufers über die Mieteingänge vor dem Vorvertrag (Arras). Wenn der Makler blockiert oder Ausreden sucht: Sofort abbrechen! Gefahr von Mietnomaden oder besetzten Wohnungen (Okupas).
  • Seguro de Impago:
    Frage: ¿Hay un seguro de impago vigente und kann ich ihn übernehmen?
    Fakt: Eine bestehende Mietausfallversicherung ist der beste Beweis für einen geprüften, solventen Mieter und gibt dir maximale Sicherheit für deine Hypothek.
  • Mietpotenzial vs. Ist-Zustand:
    Check: Liegt die aktuelle Miete drastisch unter dem Marktwert von Martorell (z.B. Altvertrag mit 450 € statt 750 €)? Kalkuliere die Restlaufzeit im Dashboard als "Anlaufphase" und setze nach Ablauf der 5 Jahre den neuen Marktpreis an.

03 · Spanisches Immobilien-Glossar (Technical Terms)

Inquilino: Mieter
Propietario / Arrendador: Vermieter / Verkäufer
Arrendatario: Juristischer Begriff für den Mieter
Contrato de arrendamiento: Mietvertrag
IPC (Índice de Precios de Consumo): Verbraucherpreisindex. Die Miete darf in den ersten 5 Jahren 1x pro Jahr nur im Rahmen des IPC angepasst werden.
Burofax: Ein zertifiziertes Einschreiben der spanischen Post. Zwingend nötig für die rechtssichere Kündigung des Mieters mindestens 4 Monate vor Ablauf der 5 Jahre.
Prórroga Tácita: Automatische Verlängerung um bis zu 3 Jahre von Jahr zu Jahr, falls die 4-Monats-Kündigungsfrist verpasst wird.